호치민 외국인 아파트 3,297채 계약, 소유증서는 316채

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핵심 질문: 외국인은 호치민 아파트를 실제로 얼마나 샀나

호치민시 건설국이 2025년 6월부터 2026년 10월까지 집계한 자료가 공개됐습니다. 외국인 소유가 허용된 주택 프로젝트는 158개이고, 이 프로젝트들에서 외국인에게 팔 수 있는 아파트는 총 15,841채입니다. 이 가운데 실제 매매계약이 체결된 물량은 3,297채로 한도의 21%입니다.

한국인 투자자나 주재원에게 중요한 숫자는 따로 있습니다. 소유증서(sổ hồng, 홍서)까지 발급된 물량은 316채로, 계약 물량의 9.6%입니다. 계약은 했지만 법적 소유권 증서를 받은 경우는 10건 중 1건 정도라는 뜻입니다.

 

숫자로 보는 현황

구분	수치
외국인 소유 허용 프로젝트	158개
외국인 판매 허용 총 아파트	15,841채
매매계약 체결	3,297채 (한도의 21%)
홍서 발급	316채 (계약 물량의 9.6%, 21개 프로젝트)
전국 누계(9월 말 기준, 건설부)	외국 조직 416곳, 개인 5,772명, 주택 6,188채

전국 누계와 호치민시 자료는 집계 기간과 기준이 다르므로 단순히 합치거나 비율을 계산하지 않는 편이 안전합니다.

 

 

어떤 프로젝트에 몰렸나

판매량 상위 3곳

• Midtown (푸미흥): 468채
• Empire City (투티엠): 218채
• Celadon City (떤탕): 187채

외국인 한도를 100% 소진한 프로젝트

City Garden, 캐피털랜드의 Vista, Empire City, 마에다·티엔득의 Z1 아파트가 외국인 몫을 모두 팔았습니다. 이런 단지는 신규 계약이 아니라 기존 소유자와의 거래(전매)로만 접근해야 할 수 있습니다. 다만 거래 가능 여부와 절차는 기사에 나오지 않으므로 [확인 필요]입니다.

홍서가 나온 곳

홍서 316채는 21개 프로젝트에 분포합니다. City Garden이 159채로 절반 가까이를 차지하고, 투티엠 Lô 3-15 아파트 42채, 타오디엔 지역 고층 아파트 27채, 떤탕 9채가 뒤를 잇습니다. 푸미흥 개발회사 소속은 17개 프로젝트에서 합계 79채입니다. 홍서가 나온 물량이 입주 기간이 긴 기존 단지에 몰려 있는 것으로 읽히지만, 홍서 발급이 늦어지는 구체적인 이유는 기사에 설명되어 있지 않습니다 [확인 필요].

 

 

외국인 매입 규정 요약

• 아파트: 한 개 동(건물)의 전체 세대 수 중 외국인 소유는 최대 30%까지입니다.
• 단독주택(저층 주택): 동 단위 인구 규모에 해당하는 지역에서 외국인 소유는 250채를 넘을 수 없습니다.

호치민시는 국제 금융센터 육성 방침에 맞춰 외국인 전문가와 엔지니어의 주거 수요에 대응하겠다며 허용 프로젝트를 계속 늘리고 있다고 합니다. 앞으로 목록이 더 길어질 수 있다는 뜻입니다.

 

 

한국인 독자에게 달라지는 점

규정상 길은 열려 있고 허용 프로젝트도 늘고 있습니다. 다만 호치민시 자료만 보면 한도의 79%는 아직 남아 있습니다. 인기 단지는 이미 한도가 소진됐고, 계약 후 홍서까지 가는 비율은 낮습니다. 단지에 따라 사정이 크게 다르다는 점이 가장 큰 변화이자 주의점입니다.

 

 

매입을 검토한다면 확인할 것

1. 허용 목록 포함 여부: 해당 프로젝트가 건설국의 외국인 소유 허용 목록에 있는지 확인합니다.
2. 잔여 한도: 건물별 30% 상한 중 외국인 몫이 얼마나 남았는지 확인합니다.
3. 홍서 발급 실적과 일정: 같은 개발사의 기존 단지에서 외국인에게 홍서가 실제로 나왔는지, 계약서에 발급 시점과 지연 시 조건이 어떻게 적혀 있는지 봅니다.
4. 전문가 검토: 계약서와 소유권 관련 사항은 현지 변호사 등 전문가의 확인을 받는 것이 좋습니다. 이 글은 법률 자문이 아닙니다.

 

 

함께 볼 시장 배경: 공급은 늘고 수요는 신중하다

이번 기사 외에 같은 주 보도에서 공급 흐름도 읽을 수 있습니다.

• 하노이: 나이트프랭크는 2027년 신규 분양 물량을 약 35,000채로 전망했습니다. 보수적으로 보는 원마운트그룹은 약 28,000채(2021~2025년 평균 수준)로 봅니다. 원마운트에 따르면 올해 3분기에는 분양 일정을 미룬 물량이 예정 공급의 40% 이상이었습니다. 개발사들이 수요를 확인한 뒤 분양하려는 분위기입니다.
• 호치민 투티엠: 2015년 완공 후 오랫동안 비어 있던 옛 빈칸 재정착 구역의 아파트 3,790채(5개 필지)의 경매 시작가가 약 18,253억 동(tỷ đồng)으로 승인됐습니다. 재정착주택에서 상업용 주택으로 용도를 바꾼 뒤 시작가가 크게 올랐고, 이전 네 차례 경매는 모두 유찰됐습니다. 낙찰자는 50년 기간으로 토지를 받습니다. 이 물량이 외국인 판매 대상이 될지는 기사에 나오지 않습니다 [확인 필요].

공급이 늘면 개발사 간 경쟁이 심해지고, SSI Research는 판촉과 지원 정책이 강화될 가능성을 지적했습니다. 매수자 입장에서는 협상 여지가 생길 수 있지만, 이것이 가격 하락을 뜻하는지는 기사만으로 판단할 수 없습니다.

 

 

정리

호치민시 외국인 허용 한도의 21%가 계약됐고 홍서는 316채에 그쳤습니다. 한국인이 호치민 아파트를 살 수 있는지 여부보다 어느 단지에서, 한도가 남았는지, 핑크북까지 받을 수 있는지가 실질적인 질문입니다. 계약 전에 이 세 가지를 문서로 확인하시길 권합니다.

 

 

자주 묻는 질문

외국인은 한 아파트 단지에서 몇 %까지 소유할 수 있나요?

현행 규정상 한 개 아파트 건물 전체 세대 수의 30%까지입니다. 단독주택은 동 규모 지역당 250채까지입니다.

호치민에서 외국인이 계약한 아파트는 모두 홍서를 받았나요?

아닙니다. 건설국 집계로 계약 3,297채 중 홍서가 발급된 것은 316채(9.6%)입니다.

외국인 한도를 모두 판 단지도 있나요?

City Garden, 캐피털랜드 Vista, Empire City, 마에다·티엔득 Z1 아파트가 외국인 한도를 100% 판매했습니다.

참고 자료

• Gần 3.300 căn hộ tại TP HCM đã bán cho người nước ngoài
• 35.000 căn chung cư có thể được mở bán tại Hà Nội năm sau
• Gần 3.800 căn hộ bỏ trống ở Thủ Thiêm có giá khởi điểm gần 18.300 tỷ đồng

이 글은 공개된 보도와 자료를 바탕으로 정리한 정보이며, 법률·세무·투자 자문이 아닙니다. 중요한 결정 전에는 관련 기관이나 전문가에게 확인하세요.